세입자를 위한 전세 계약 안전장치 및 체크리스트

전세 계약은 세입자에게 큰 금액이 투자되는 중요한 결정입니다. 아래 내용은 계약 전 확인, 계약서 작성, 안전장치, 법적 보호, 입금 시 주의사항까지 통합한 실용 가이드입니다.

1. 계약 전 주택 및 주변 환경 확인

Tip: 모든 상태는 사진·동영상으로 기록하고, 집주인 또는 대리인과 함께 확인 후 서명 권장

2. 계약서 작성 및 검토

3. 집주인 대리인 만남 시 필수 확인

• 신분 확인: 위임장 원본 확인, 신분증 확인, 계약 체결 권한 확인
• 계약 관련 서류: 등기부등본, 집주인 신분증 사본, 이전 계약서, 보증보험 서류
• 입금 계좌 확인: 대리인 계좌 vs 집주인 계좌 확인
• 사진·동영상 증거: 내부 상태, 파손, 옵션 설치 기록
• 특약 및 수리 확인: 수리 완료 증빙 확보, 특약 서면 확인

4. 안전장치 및 법적 보호

보증보험 주의사항: 저소득 세입자는 소득 증빙 제출 시 보증료 할인 가능, 가입 시 집주인 동의 필요, 전세금 반환 불이행 위험 시 금융기관이 대신 보증

5. 계약금/잔금 입금 시 주의사항

• 계좌 확인 필수: 계약서 명시 계좌만 사용
• 현금 거래 지양: 입금 내역 증빙 확보
• 잔금 지급 시기: 등기부 확인 후, 입주 직전 권장

6. 원상복구 및 이사 전 체크

• 계약 종료 시 단순 마모/노후 제외
• 계약서 명시 기준 준수
• 사진/동영상 증거 확보
• 집주인/대리인과 원상복구 범위 확인 후 서명

환기 부주의 등에 의한 곰팡이 발생시 도배 등의 원상복구 비용을 세입자가 부담

7. 관련법률

• 주택임대차보호법: 임대료, 계약 기간, 보증금 반환 등

주택임대차보호법은 계약 기간 만료 후 임대인이 보증금을 돌려주지 않을 경우
를 대비해 임차권등기명령 신청, 보증금반환청구소송 제기, 강제경매 신청 등의 
절차를 규정하고 있습니다. 임대료 인상은 법정 비율을 초과할 수 없으며, 
임대차 계약이 끝나더라도 임차인이 보증금을 돌려받을 때까지는 임대차 관계가 
존속되는 것으로 보아, 임대인에게 무단점유에 따른 부당이득 반환 책임이 
발생하지 않습니다. 

1. 임대료 (차임)
인상 상한:
임대료를 올릴 경우, 법률이 정한 비율을 초과할 수 없도록 상한이 정해져 있습니다. 
묵시적 갱신:
임대인이 계약 종료 6개월 전부터 2개월 전까지 갱신 거절 통지를 하지 않거나,
임차인이 계약 기간이 끝나도 갱신 거절 통지를 하지 않으면 묵시적으로 
계약이 갱신됩니다. 

2. 계약 기간
최소 보장:
계약이 묵시적으로 갱신될 경우 임차인은 2년의 기간을 보장받습니다. 
계약기간 만료 시점:
임대차 계약의 보증금 반환 채무 이행기는 임대차 계약 기간이 만료되거나
계약이 해제 또는 해지된 때에 비로소 도래합니다. 

3. 보증금 반환
임대인의 채무 이행:
임대차 기간이 만료되어도 임대인이 보증금을 반환하지 않으면, 임차인은 
임차권등기명령을 신청하여 등기를 마칠 수 있습니다. 

법적 조치:
임차권등기가 완료되면 이전의 대항력 및 우선변제권이 유지되므로, 
임차인은 보증금을 돌려받기 위해 보증금반환청구소송을 제기하고, 
승소 시에는 경매를 통해 보증금을 회수할 수 있습니다. 

임대차 관계 존속:
임차인이 보증금을 반환받을 때까지 임대차 관계는 존속됩니다. 
따라서 임차인이 임대 목적물을 점유, 사용하고 있더라도 이는 유효한 
임대차계약에 따른 점유이므로 임차인에게 무단점유로 인한 부당이득반환 
책임이 발생하지 않습니다

• 민법 제623조 등: 임대차 계약 일반 원칙

*임대인의 의무 (민법 제623조)
*목적물 인도 의무: 임대인은 계약 존속 기간 동안 임차인이 임대차 목적물을 
 사용할 수 있도록 인도해야 합니다.
* 사용·수익 유지 의무: 임대인은 임차인이 임대 목적물을 사용·수익하는 데 
필요한 상태를 유지할 의무를 부담합니다.
* 수선의무: 임대인의 사용·수익 유지 의무에는 임차인이 목적물을 사용하기에 
부적합한 상태가 되었을 때, 그 상태를 복구하기 위한 수선 의무도 포함됩니다.
다만, 이 수선의무는 임차인의 고의나 과실로 인한 것이 아닌, 임대차 기간 중 발생한 
통상적인 수리가 해당되며, 통상적인 수선 범위를 넘어서는 
대규모 수선은 임대인이 부담합니다. 

*임차인의 의무
차임 지급 의무: 임대인이 목적물을 인도하고 사용·수익할 수 있도록 한 데 대한 
대가로 임차인은 차임을 지급할 의무를 부담합니다. 

*임대차 계약의 일반 원칙
계약의 효력: 임대인과 임차인의 이러한 권리·의무는 임대차 계약이 유효하게 
성립하면 발생합니다.

*상대방 의무 이행: 임대인과 임차인은 서로의 의무 이행에 대한 기대와 신뢰를 가지고 
 계약 관계를 이행합니다.
* 방해 제거 의무: 임대인은 임차인이 목적물을 사용·수익하는 데 방해가 되는 
  제3자의 방해를 제거할 노력 의무를 부담합니다.
* 계약 종료: 임대차 계약의 종료는 임대차관계의 장래 효력을 소멸시키며, 
 이는 계약 해지 통보 등에 의해 발생할 수 있습니다. 

• 소액임차보증금 보호: 3천만 원 이하 임차금 보호, 초과 시 보증보험·등기부 확인 필요

소액임차보증금은 '주택임대차보호법'에서 정한 금액 이하의 보증금을 가진 
임차인이 주택이 경매로 넘어갔을 때 일정 금액을 우선적으로 보호받는 제도입니다.
보증금액은 지역별로 상이하며, 대항력을 갖추고 보증금액 기준을 충족하는 경우 
다른 권리보다 우선하여 보증금 일부를 변제받을 수 있습니다. 
보증금이 소액임차인의 기준을 초과하거나 등기부등본에 근저당 등 선순위 권리가
있는 경우, 한국부동산원(구 대한주택보증)의 전세보증금반환보증보험 가입 여부를
확인하거나 대법원 인터넷등기소에서 등기부등본을 통해 권리관계를 확인하여 
임차물의 권리를 보호해야 합니다. 

소액임차보증금 보호 제도
개념
: 보증금이 주택임대차보호법이 정한 금액보다 적은 임차인이 임차주택이 경매로
넘어가더라도 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선해서 변제받을 수 있도록 
보호하는 제도입니다. 

'최우선변제권'
: 이 제도를 통해 소액임차인은 보증금 중 일정액을 다른 권리보다 가장 먼저 
  변제받을 수 있는 권리를 가집니다. 
  
보호받는 금액 기준 (예시)
소액보증금 최우선 변제금액은 지역과 임대차 계약 시점(경매개시결정 등기 전)에 
따라 달라집니다. 

서울특별시
: 최대 5,500만원 

과밀억제권역 (서울 제외)
: 최대 4,800만원 

기타 지역
: 법령에 따라 기준금액이 다릅니다. 

보증금이 초과되거나 선순위 권리가 있는 경우
보증보험 확인
: 3천만 원 이하의 보증금이라도, 선순위 근저당권 등 다른 권리가 있는 경우
임차보증금 일부만 보호받을 수 있습니다. 따라서 "한국부동산원(구 대한주택보증)"에서
운영하는 전세보증금반환보증보험에 가입되어 있는지 확인해야 합니다. 

등기부 확인
: 대법원 인터넷등기소(www.iros.go.kr)에서 해당 주택의 등기부등본을 확인하여
근저당 등 다른 권리관계가 있는지를 확인해야 합니다. 
이는 임차한 주택의 권리 순위를 확인하고 보증금을 보호하는 중요한 과정입니다. 

주의사항
소액임차인의 최우선변제권은 임대차 기간 중 발생한 권리이며, 대항력(주택인도+전입신고)과
소액보증금 기준을 충족해야 행사할 수 있습니다

최종 권장 순서

1. 주택·주변 환경 확인 → 사진/동영상 증거 확보
2. 계약서 검토 → 특약, 원상복구, 해지 조건 명시
3. 집주인/대리인 신분 확인 및 서류 확인
4. 전입신고 & 확정일자 → 전세권 확보
5. 보증보험 가입 → 저소득자 할인 적용 가능 확인
6. 안전계좌 사용 → 계약금/잔금 입금
7. 입주 전 최종 원상복구 체크